Mietrecht-Ratgeber
Das ABC der Wohnungsgenossenschaften
Was ist eine Wohnungsgenossenschaft?
Wohnungsgenossenschaften haben das Ziel, ihre Mitglieder mit preisgünstigem Wohnraum zu versorgen. Wohnungseigentümer sind nicht die Mitglieder, sondern immer die Genossenschaft. Das Miteigentum der einzelnen Mitglieder bezieht sich damit nicht auf die genutzte Wohnung, sondern auf das Wohnungsunternehmen. In Deutschland gibt es mehr als 2.000 Bau-/ Wohnungsgenossenschaften, die mehr als zwei Millionen Wohnungen verwalten und etwa drei Millionen Mitglieder haben. Allein in Berlin verwalten mehr als 80 Wohnungsbaugenossenschaften etwa 180.000 Wohnungen, d.h. über zehn Prozent des gesamten Wohnungsbestandes dieser Stadt. Manche Wohnungsgenossenschaften sind über hundert, einige erst wenige Jahre alt. Manche haben nur zehn, andere – vor allem im Osten Deutschlands – zehntausende Wohnungen in ihrem Bestand.
Wie sind Wohnungsgenossenschaften organisiert?
Jedes Mitglied kauft Genossenschaftsanteile, die verzinst oder nicht verzinst (darüber entscheidet die Festlegung der jeweiligen Satzung) und bei Austritt aus der Genossenschaft wieder zurückgezahlt werden. Somit hat auch jedes Mitglied in der Mitgliederversammlung eine Stimme. In großen Genossenschaften wählen die Mitglieder Vertreter, die in der Vertreterversammlung die Meinung aller Mitglieder zu Gehör bringen. Die Mitglieder- oder Vertreterversammlung wählt den Aufsichtsrat, der den Vorstand bestellt, berät und dessen Geschäfte kontrolliert. Bei anstehenden Reparaturen oder Pflege des Grundstücks kümmert sich die Genossenschaft schnell um diese Angelegenheiten.
Auch der Wohnungswechsel läuft unkompliziert. Mitgliedern stehen alle freien Wohnungen der Genossenschaft zur Verfügung. Sollten sich die eigenen Bedürfnisse oder Ansprüche mit der Zeit ändern, ist ein Wechsel in eine andere Wohnung möglich. Jedoch kann es zu Wartezeiten kommen, wenn die gewünschte Wohnung noch vermietet ist.
Gemeinsam mit anderen Wohnungsanbietern sind die Genossenschaften u.a. im GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen vertreten. Dort sind sie über regionale Verbände organisiert.
Was sind Genossenschaftsanteile?
Mieter einer Wohnung einer Wohnungs- oder Baugenossenschaft kann nur werden, wer im Besitz von Genossenschaftsanteilen und dadurch Mitglied ist. Ein Anteil kostet – je nach Genossenschaft gibt es hier unterschiedliche Regelungen in der Satzung – etwa zwischen 50 und 3.000 Euro. Die Wohnungsgröße entscheidet meist über die Anzahl der notwendigen Anteile. Wenn das Mitglied seine Wohnung kündigt, kann es trotzdem Mitglied bleiben oder auch die Mitgliedschaft kündigen. Bei Kündigung der Mitgliedschaft muss die Genossenschaft die Geschäftsanteile an den Mieter zurückzahlen. Dies geschieht oft nicht gleich, auch hier sind die Regelungen der Satzung in der jeweiligen Genossenschaft zu beachten. Kündigt ein Mitglied die Mitgliedschaft und will trotzdem in der Wohnung bleiben ist der Dauernutzungsvertrag hinfällig. Dieser gilt für Mitglieder und in unserer Wohnungsgenossenschaft können wir Nichtmitglieder ebenfalls versorgen, diese erhalten dann allerdings keinen Dauernutzungsvertrag sondern einen Mietvertrag.
Welche Vorteile hat eine Genossenschaftswohnung im Vergleich zu einer Mietwohnung?
Mitglieder einer Wohnungsgenossenschaft genießen die Sicherheit eines lebenslangen Wohnrechts. Jedes Mitglied hat mit seinem Dauernutzungsvertrag ein lebenslanges Wohnrecht in seiner Genossenschaft (außer bei schwerwiegenden Verstößen gegen die Satzung der Genossenschaft und/ oder die Hausordnung), Eigenbedarfskündigungen gibt es nicht. Es besteht also eine „eigentumsähnliche Sicherheit“. Außerdem ist eine Genossenschaftswohnung sicher, weil sie vor Verkauf geschützt ist.
Einige Genossenschaften bieten gemeinsame Veranstaltungen, Gemeinschaftsräume und andere Hilfen für die Mitglieder an.
Der Unterschied zwischen Mietvertrag und Dauernutzungsvertrag
Der Mietvertrag:
Zitat Wikipedia: „In Deutschland ist ein Mietvertrag eine gegenseitige Vereinbarung zur zeitweisen Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt, durch den sich eine Partei (der Vermieter) dazu verpflichtet, der anderen Partei (dem Mieter) den Gebrauch der gemieteten Sache zu gewähren, während die Gegenleistung des Mieters in der Zahlung der vereinbarten Miete (früher: Mietzins, für die vermietende Partei: Mietforderung) besteht. …“
Der Dauer- Nutzungsvertrag:
Zitat Berliner Mietergemeinschaft: „Wohnungsbaugenossenschaften nennen die Verträge, die sie mit ihren Mitgliedern über die Überlassung von Wohnraum abschließen, in der Regel nicht „Mietverträge“, sondern „(Dauer-)Nutzungsverträge“. Mit ihrer rechtlichen Bewertung hat sich das OLG Karlsruhe (RE WuM 1985,78) beschäftigt. Kurz zusammengefasst hat das Gericht Folgendes entschieden: Der Vertrag zwischen einer Genossenschaft und den Genossen ist ein Mietvertrag und für ihn gilt das Mietrecht, auch wenn er Nutzungsvertrag genannt wird. „Die einzige grundlegende Abweichung“, von der im Rechtsentscheid gesprochen wird, nämlich „die Bindung des Nutzungsrechts an die Mitgliedschaft in der Genossenschaft“, ist ebenfalls nicht außerhalb der mietrechtlichen Systematik angesiedelt, wie sich leicht zeigen lässt. …“
Mietereinbauten und Umbauten
Jeder Mieter möchte seine Mietwohnung entsprechend den eigenen Vorstellung einrichten. Jeder Vermieter möchte, dass seine Mietwohnung nicht beschädigt wird und dass der Mieter sie mit größter Sorgfalt nutzt. Deswegen stellt man sich immer die Frage: Was darf der Mieter überhaupt und wie geht es in der Praxis?
Was darf der Mieter ohne zu fragen?
Der Mieter kann seine Wohnung mit allen üblichen Einrichtungsgegenständen ausstatten, egal ob Gardinenstangen, Lampen, Regale, Einbauküche oder Handtuchhalter. Er muss nur daran denken, bei Auszug die Wohnung in dem Zustand zurückgeben in dem sie sich bei Vertragsbeginn befand. Es ist natürlich auch möglich mit dem Nachmieter zu vereinbaren, dass der die Einrichtungsgegenstände bzw. die baulichen Veränderungen übernimmt. Aber bei derartigen Vereinbarungen ist grundsätzlich die Zustimmung des Vermieters erforderlich (hier geht es um Festein- und Umbauten nicht um Möbel). Dieser wird die Genehmigung nur im begründeten Fall verweigern und die notwendigen Formalitäten innerhalb der Wohnungsabnahme/ – übergabe regeln.
Was darf der Mieter nicht ohne Zustimmung des Vermieters?
Ohne Zustimmung des Vermieters darf der Mieter keine bauliche Veränderung vornehmen, wodurch die Bausubstanz des Hauses/ der Wohnung oder die technischen Anlagen beeinträchtigt werden oder sich der Grundriss der Wohnung verändert. Änderungen in den gemeinschaftlich genutzten Räumen wie Treppenhaus, Fahrradkeller, Trockenraum etc. sind dem Mieter ohne Zustimmung ebenfalls untersagt.
Ein Beispiel aus der Praxis: Ohne die Zustimmung des Vermieters darf der Mieter nicht die Dusche, das Waschbecken oder das Toilettenbecken austauschen, wenn diese Einrichtungen schon vorhanden sind, also mitvermietet wurden.
In einigen Fällen kann der Mieter die Zustimmung vom Vermieter verlangen, wenn er zum Beispiel im Bad ein behindertengerechtes WC oder sonstige technische Hilfen einbauen möchte. Der Vermieter wird auch in der Regel derartige Umbauten genehmigen, sofern sie technisch möglich sind und andere Mieter dadurch keine Nachteile haben.
Aber Achtung: Der Vermieter wird ebenfalls in der Regel keine Kosten übernehmen und beim evtl. Auszug des Mieters auf Rückbau bestehen.
Wie vermeiden wir nun Streitigkeiten?
Beantragen Sie bauliche Veränderungen beim Vermieter grundsätzlich schriftlich. Der Vermieter wird die einzelnen Fälle prüfen und ebenfalls in der Regel genehmigen, sofern dies möglich ist. In diesem Zusammenhang werden aber auch die Rahmenbedingungen zur Finanzierung und bei Aufgabe der Wohnung geklärt. So vermeiden Sie Streitigkeiten, da alles schriftlich geregelt ist. Wir warnen vor mündlichen Absprachen! Was ist wenn der Mitarbeiter in den wohlverdienten Ruhestand geht? Das Wissen/ die Absprachen gehen dann auch in den „Ruhestand“.
Untervermietung
Wo ist Untervermietung geregelt?
Die Untervermietung ist gesetzlich in den §§ 540, 553 BGB geregelt. Grundsätzlich ist der Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, die Wohnung an einen Untermieter zu vermieten.
Wann liegt Untermietung vor?
Untermiete liegt vor, wenn die gesamte Sache oder ein Teil davon gegen Entgelt einem Dritten überlassen wird. Dem Vermieter gegenüber haftet der ursprüngliche Mieter weiter wie bisher, vor allem, was die pünktliche und vollständige Mietzahlung angeht. Der „alte“ Mietvertrag bleibt unangetastet. Der Untermieter wird nicht Vertragspartner des Vermieters. Mieter und Untermieter sollten einen Untermiet-vertrag schließen, damit die wechselseitigen Pflichten geregelt sind. Zweckmäßig ist es, wenn der Untermietvertrag auf den Hauptvertrag Bezug nimmt.
Die Untervermietung bedarf der Erlaubnis des Vermieters. Dieser muss keine Erlaubnis erteilen, verweigert er die Erlaubnis, kann der Mieter das Mietverhältnis außerordentlich mit einer dreimonatigen Frist kündigen. Ausnahmsweise besteht ein Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis, wenn dem Vermieter Person und persönliche Situation des Untermieters bekannt ist und feststeht, dass der Wert des Objektes durch die Untermiete nicht geschmälert wird. Der Vermieter kann sich bei Ablehnung der Erlaubnis auch rechtmissbräuchlich verhalten. Das ist der Fall, wenn die Ablehnung auf sachfremden Gründen beruht oder er erkennbar in seinen Interessen nicht benachteiligt wird.
Die Zustimmung des Vermieters zur Untervermietung kann generell oder bezogen auf eine bestimmte Person erteilt werden. Bei einer generellen Untermieterlaubnis kann der Mieter nach freiem Ermessen die Person und den zeitlichen Rahmen bestimmen. Eine individuelle Erlaubnis betrifft nur den Einzelfall, so dass immer wieder eine neue Erlaubnis eingeholt werden muss. Aus Beweisgründen empfiehlt es sich eine Untermieterlaubnis immer schriftlich zu vereinbaren.
Was ist Teiluntervermietung?
Von der Untervermietung der gesamten Wohnung ist die Teiluntervermietung – beispielsweise eines Zimmers – zu unterscheiden. Dies ist in § 553 BGB geregelt. Entsteht nach Abschluss des Wohnraummietvertrages ein berechtigtes Interesse an einer Teiluntervermietung, besteht ein Anspruch gegenüber dem Vermieter auf Erteilung der Erlaubnis. Wegen der Mobilität und Schnelllebigkeit des heutigen Lebens sind Fälle denkbar, in denen der Mieter seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung behalten möchte, wirtschaftliche oder persönliche Umstände ihn aber andernfalls zwingen, die Wohnung aufzugeben. Die Rechtsprechung bejaht ein berechtigtes Interesse, wenn nach Auszug des Ehepartners und der Kinder die monatliche Mietbelastung für den in der Wohnung bleibenden Ehepartner zu hoch geworden ist oder der arbeitslos gewordene Mieter zur Kosteneinsparung untervermieten möchte.
Wie ist die Aufnahme des Ehe-/Lebenspartners und die nichteheliche Lebensgemeinschaft geregelt?
Keine erlaubnisbedürftige Untervermietung liegt vor, wenn der Mieter den Ehepartner, den Lebenspartner oder sonstige Familienangehörige zum Zwecke einer gemeinschaftlichen Haushaltsführung in die Wohnung aufnimmt. Dieser Personenkreis darf ohne vorherige Erlaubnis des Vermieters aufgenommen werden, sofern keine Überbelegung der Wohnung vorliegt. Erforderlich ist lediglich eine Anzeige der Aufnahme. Eine gemeinschaftliche Haushaltsführung liegt immer dann vor, wenn der Mieter weiterhin seinen Lebensmittelpunkt in der Wohnung hat. Zieht der Mieter aus, liegt keine gemeinschaftliche Haushaltsführung vor. Ohne die Erlaubnis des Vermieters kann die Wohnung dann auch nicht an einen Lebenspartner oder einen Familienangehörigen weitervermietet werden.
Wie handelt es sich bei Besuchern?
Auch wenn Vermieter dies manchmal anders sehen: der Mieter kann ohne Erlaubnis des Vermieters Besuch empfangen. Etwas anderes gilt, wenn der Mieter in der Wohnung ein vertragswidriges Gewerbe betreibt und Kundenbesuch empfängt. Von Besuchern ist die Rede, wenn eine besondere persönliche Beziehung zum Wohnungsinhaber besteht, sich der Besucher eine vorübergehende Zeit in der Wohnung aufhält und kein Entgelt zahlt.
Was ein vorübergehender Aufenthalt ist, wurde gesetzlich nicht geregelt. Die Gerichte haben den Zeitraum auf als vier bis sechs Wochen eingegrenzt. Erst darüber hinaus kann nicht mehr von einem Besuch gesprochen werden. Aber auch hiervon kann es Ausnahmen geben, zum Beispiel der Aufenthalt eines Studenten während der Semesterferien, Aufnahme von Bekannten in Notsituationen etc. Bei Aufenthalt eines Besuchers von mehr als sechs Wochen ist dieses dem Vermieter jedoch anzuzeigen.
Einschränkungen des Besuchsrechts können sich allenfalls aus dem Vertragszweck ergeben. Bei der Wohnraummiete stoßen vertragliche Beschränkungen des Besuchsrechts in aller Regel gegen § 138 Abs. 1 BGB und sind sittenwidrig.
Ein längerer Aufenthalt eines Besuchers kann ebenfalls im Hinblick auf die Betriebskostenabrechnungen Bedeutung haben, wenn z. B. der Wasserverbrauch vereinbarungsgemäß nach Personen zu berechnen ist.
Quelle: INTERESSENVERBAND MIETERSCHUTZ e.V.
Mythen des Mietrechts
Früher aus dem Vertrag mit drei Nachmietern
Meist kann man die neuen Räumlichkeiten schon beziehen, bevor die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Zum ohnehin schon kostspieligen Umzug kommt dann noch hinzu, dass man doppelt Miete zahlen muss. Das ist nicht angenehm, aber nur schwer zu umgehen. Entgegen der landläufigen Meinung verkürzt sich die Frist jedenfalls nicht, wenn man dem Vermieter drei potenzielle Nachmieter vorschlägt.
Zumindest gibt es keine rechtliche Grundlage für eine solche Regelung. Dass sich der Mietrecht-Mythos von den drei Nachmietern inzwischen schon seit Jahrzehnten hält, liegt vermutlich daran, dass sich viele Vermieter trotzdem auf einen solchen Handel einlassen. Immerhin sparen sie sich die nervige Vorauswahl bei der Suche nach geeigneten Mietern. Außerdem steht die Wohnung auf diese Weise nicht wochenlang leer.
Quelle: www.zuhause.de
Kein gleiches Recht für alle Mieter
Entgegen der landläufigen Meinung, dass der Vermieter alle Mieter gleich behandeln muss, gibt es so etwas wie einen Gleichbehandlungsgrundsatz im Mietrecht nicht. Das heißt, der Vermieter darf durchaus bei einer Mietpartei die Miete erhöhen, und bei dessen Nachbarn nicht. Auch die Haustierhaltung kann er einzelnen Parteien erlauben, während er es deren Nachbarn verbietet.
Quelle: www.zuhause.de
Der Vermieter muss alle Mieter gleich behandeln
Ein Vermieter darf seine Mieter zwar nicht diskriminieren – aber ihm bleibt die Entscheidungsfreiheit, beispielsweise einem Mieter die Hundehaltung zu erlauben und dem anderen nicht. Im Mietrecht gibt es keinen Gleichbehandlungsgrundsatz.
Quelle: Bild dpa
Im Gemeinschaftsflur dürfen Mieter Schuhe abstellen
Der Mietvertrag beschränkt sich nur auf die Wohnung – deshalb dürfen persönliche Gegenstände nicht im Treppenhaus oder im Gemeinschaftsflur abgestellt werden. Die einzige Ausnahme bilden Kinderwagen und Rollatoren. Sie dürfen dort stehen bleiben. –
Quelle: derwesten.de
Aber nur sofern dies unter Beachtung brandschutztechnischer Forderungen möglich ist – Treppenhäuser und Flure sind Fluchtwege!
